土地一级开发和二级开发的区别（一级土地开发和二级开发概念）

最近，很多地区大型的城市更新又陆续中标了，老张都不愿意看了，大部分是施工央企，而城市更新在推出时导向的意向企业，如产业投资类企业，甚至是房地产企业几乎都没有明着参与，这就把城市更新演变为片区开发的趋势非常明显。因为满满的工程量，满满的投资回报率。所以在城市更新取得立法之前，有关单位应该明确什么是城市更新的标准。要不就是走两个极端，一个是央企奔着工程量来捞一票，干完移交就跑，留下的只剩下一堆纯公益的基础设施和公共服务和政府的应收账款。而另一种就是奔着为政府解决土地资源来着，协助政府卖地。因此在很多人眼里，城市更新=卖地开发，城市更新=工程投资及政府欠款。这对于刚刚起步的城市更新侮辱性很强，伤害性很大。国家的好政策不能朝着这两个极端走，但其实也很难，我们国家很多事情最终都会聚焦在金融和地产这两大领域，所以城市更新的金融化、地产化趋势是城市更新发展到现在最大的威胁。最近老张看到这样一个所谓的城市更新项目：

2023年1月12日，长沙市天心区黑石铺城市更新片区项目（以下简称“黑石铺城更项目”或者“项目”）发布中标公告，中标单位为中建国际投资集团有限公司联合体（成员包括中建国际投资集团有限公司、中建國際投資集團有限公司、中建海嘉建设工程有限公司），中标价为年化收益率5.0%、建安工程费下浮率2.0%。黑石铺城更项目紧邻湖南省政府和湘江，位置绝佳，自然、交通、商业及文化等条件优越；同时，项目体量也大，总占地面积约 660.92公顷（9913.8亩）、总投资高达316亿元。

为什么关注这个项目？首先这个项目有城市更新四个字，而且通过项目内容描述，天心区把城市更新理解为土地一级开发、土地二级开发、土地三级开发。土地一级开发不用多说了，就是土地供应之前为了供地而进行的基础性工作，即征拆和基础设施，以满足土地供地条件。这个项目的特征是土地一级开发是基础，即没有土地一级开发就没有二级开发和三级开发，换句话说如果天心区这个地方在项目实施后，一块地也没拆出来，所有老百姓和企业拧成一股绳谁也不签拆迁协议，那这个项目二级开发和三级开发就没有了，所以这个项目可以说是一个“后续有想法的土地一级开发项目”！这个想法就是有房地产开发联合拿地（投资人必须参与）和产业导入（投资人可以或必须参与）。但这个想法实现的基础就是土地一级开发，因此可以把这个项目就看成是土地一级开发和可能后续发生的故事，也就是说整个项目就是土地一级开发和衍生品。所以其就土地一级开发的部分也没有逃出俗套，还是老生常谈的投资回报率模式，哈哈这部分隐性债务就来了！这也是为什么北京的城市更新叫停土地一级开发的原因，因为不合法不合规，社会资本无权参与土地供地之前的任何事，也没有权利与老百姓、村集体、企业谈“拆迁”的权利！

老张疑问的第二点就是湖南省出台了大名鼎鼎的《进一步规范政府性投资项目决策和立项防范政府债务风险的管理办法》，用一句最简单的话而言就是本级的项目本级政府没有决策权，根据项目规模需要上报，这个项目的投资规模需要上报省财政厅，不知道长沙市天心区这点做得怎样？是否满足文件要求？

综上，老张认为天心区这个项目的做法是可以解决以土地出让为基础的链条式发展，重走政府卖地、开发商买地开发、招商引入产业的思路，但这第一脚土地一级开发是否可以，是否城市更新可以这样明晃晃这样做需要进一步研究，地方政府的卖地投资冲动现在很强，如何在合规框架下实施考验地方智慧，大家好好研究一下吧，欢迎交流！